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Probablemente necesite un techo nuevo, no otra reparación, cuando el techo sea tan viejo que su aseguradora lo cuestione, presente daños en varias áreas o el agua haya llegado a la cubierta de madera que hay debajo. Una teja suelta o una pequeña fuga en la lámina de protección en un techo en buen estado generalmente solo requiere una reparación.
Esta guía describe las cinco señales que se deben revisar en una vivienda del sur de Florida. También explica cómo la ley de seguros de antigüedad del techo de Florida y la regla del 25 por ciento del techo pueden influir en la decisión.
Reparar o reemplazar: Cómo interpretar las cinco señales
Una reparación soluciona un problema en un solo lugar. Un reemplazo tiene más sentido cuando los problemas están dispersos, son recurrentes o llegan hasta el techo, ya que cada parche deja el resto del techo desgastado en su lugar.
| Firmar | A menudo una reparación cuando | Señala un reemplazo cuando |
|---|---|---|
| 1. Antigüedad del tejado y registros | El techo es nuevo y pasa la inspección. | La aseguradora solicita un techo nuevo y una inspección no puede demostrar suficiente vida útil. |
| 2. Tejas o baldosas | Algunas piezas están dañadas en una zona. | El desgaste se aprecia en varias pendientes, o bien el tejado ya tiene dos capas. |
| 3. Intermitente | Una articulación ha fallado | Las goteras reaparecen en diferentes juntas de un techo antiguo. |
| 4. Terraza en la azotea | Se detecta una pequeña mancha húmeda a tiempo. | La cubierta está blanda, podrida o hundida. |
| 5. Musgo y humedad | El musgo se asienta sobre un techo sólido y lo limpia. | El musgo y las zonas húmedas siguen reapareciendo en los mismos lugares. |
Cuando aparezcan dos o más letreros juntos, solicite un precio de reemplazo junto al precio de reparación. Servicios de reparación y reemplazo de techos en el sur de Florida. Cubre techos de tejas asfálticas, de teja, de metal y planos, de modo que ambas opciones puedan presupuestarse para el mismo techo.
Señal 1: Los registros de su techo muestran un techo antiguo.
La primera señal está en los documentos: cuándo se reemplazó el techo por última vez. Busque el permiso de construcción en los registros de su casa o en los documentos de compraventa, o consulte los registros de permisos del departamento de construcción de su ciudad o condado por dirección.
La antigüedad del techo importa en Florida debido al seguro. Sección 627.7011 de los Estatutos de Florida, Una aseguradora no puede negarse a emitir o renovar una póliza de seguro de vivienda únicamente porque el techo tenga menos de 15 años.
Para un tejado con al menos 15 años de antigüedad, la aseguradora debe permitirle que un inspector autorizado realice una inspección del tejado, a su cargo, antes de poder exigirle un tejado nuevo.
Si la inspección muestra que quedan 5 años o más de vida útil, la aseguradora no puede rechazar la póliza únicamente por la antigüedad del tejado.
La ley calcula la antigüedad del tejado a partir de la última fecha en que se construyó o reemplazó toda la superficie, de acuerdo con el código vigente en ese momento. Un parche en una de las pendientes no reinicia el cálculo de la antigüedad.
Si el tejado se sustituyó por secciones que, en conjunto, cubrían toda la superficie, la antigüedad se calcula a partir de la primera de esas sustituciones parciales.
La ley limita las denegaciones de cobertura basadas únicamente en la antigüedad del techo, por lo que un techo en mal estado aún puede causar problemas con su póliza. Consulte con su agente qué requisitos exige su aseguradora antes de tomar una decisión.
Si estás comprando una casa, estos también son buenos preguntas que los compradores de vivienda deberían hacerse sobre el techo antes del cierre.
Señal 2: Las tejas o baldosas se están curvando, agrietando o perdiendo gránulos.
Empiece por observar el tejado desde el suelo. Las tejas deben estar planas. Las tejas curvadas, deformadas o agrietadas, así como los gránulos en las canaletas y bajantes, indican que la cubierta se está deteriorando.
Unas pocas tejas dañadas en una zona suelen requerir una reparación. El desgaste en varias pendientes indica que es necesario reemplazarlas. Nuestra guía para Reparar los daños del tejado antes de la temporada de huracanes. Explica cada tipo de daño y su solución.
En un tejado de tejas, busque tejas agrietadas, rotas o sueltas. El Código de Construcción de Florida no permite reinstalar tejas dañadas, agrietadas o rotas, por lo que las piezas rotas se reemplazan con tejas idénticas.
No siempre se permite una nueva capa encima. Fuera de la Zona de Huracanes de Alta Velocidad, la sección 706.3 de la Código de construcción de Florida, Edificio existente En varios casos, requiere un desprendimiento completo hasta la cubierta.
Entre esos casos se incluyen techos con dos o más capas, techos empapados o demasiado deteriorados para servir de base, y tejas de arcilla, cemento o pizarra.
En los condados de Broward y Miami-Dade, la sección del código relativa a techos en la Zona de Huracanes de Alta Velocidad establece límites similares. No se puede colocar ninguna capa nueva sobre tejas, y las tejas asfálticas nuevas solo pueden colocarse sobre una capa de tejas ya existente.
Señal 3: El sellado alrededor de las rejillas de ventilación, chimeneas y tragaluces sigue fallando.
El sellador es el material que sella las juntas donde el techo se une a una chimenea, ventilación, tragaluz o pared. Los agujeros, grietas, óxido o huecos en el sellador permiten que la lluvia arrastrada por el viento se filtre durante las tormentas del sur de Florida.
Una junta de sellado defectuosa es una reparación normal. Las filtraciones que reaparecen en diferentes juntas de un techo antiguo son señal de que todo el sistema de techo está llegando al final de su vida útil.
En una casa antigua, conviene reemplazar las láminas impermeabilizantes selladas con cemento o alquitrán para techos por láminas metálicas al renovar el tejado. El código no permite reutilizar láminas de ventilación, remates metálicos o contraláminas oxidadas, dañadas o deterioradas en el tejado nuevo.
Señal 4: Puntos blandos, hundimiento o podredumbre en la cubierta del techo.
Un techo hundido, una cubierta blanda o manchas y madera húmeda en el ático indican que el agua ha llegado a la cubierta. Esta es la señal más clara de las cinco, ya que las tejas nuevas necesitan una base sólida para su fijación.
Primero, revise las zonas bajas y los valles, donde el agua y los escombros se acumulan durante más tiempo. No camine sobre un techo que se sienta blando. En su lugar, observe desde el ático con una linterna y pida a un techador certificado que lo revise.
Un reemplazo también permite al techador reforzar un techo antiguo. Sección 553.844 de los Estatutos de Florida, reemplazando el techo de una vivienda unifamiliar construida en el sitio antes de que el Código de Construcción de Florida, vigente en todo el estado, introdujera medidas de fijación de la cubierta del techo y de barrera secundaria contra el agua.
El código los establece en la sección 706.7 para cubiertas de madera. El techador revisa el clavado de la cubierta y agrega fijaciones donde sea necesario, y agrega una barrera que ralentiza el paso del agua si se desprende la cubierta.
El agua en la terraza también puede provocar problemas dentro de la casa. Vea nuestros consejos sobre evitar que las goteras del techo se conviertan en moho mientras planificas los trabajos en el tejado.
Señal 5: Musgo, plantas o zonas húmedas que reaparecen constantemente.
El musgo y las plantas pequeñas crecen donde el techo permanece húmedo, a menudo en áreas que ya están dañadas. Retienen la humedad contra el techo, lo que puede provocar goteras, daños por agua y moho en el interior de la vivienda.
Limpiar el musgo de un techo en buen estado es parte del mantenimiento. El musgo que vuelve a aparecer en los mismos lugares, las manchas húmedas que permanecen oscuras mucho después de la lluvia o las plantas enraizadas entre las tejas indican que hay agua atrapada debajo, así que pídale a un techador que revise la capa impermeabilizante.
Si el techo necesita ser reemplazado, el material que elija a continuación cambiará su capacidad para soportar el calor, la humedad y las tormentas. Compare Los mejores tipos de techos para casas en el sur de Florida antes de obtener presupuestos.
Cómo afecta la regla del 25 por ciento del techo de Florida a la reparación o reemplazo
La regla del 25 por ciento de Florida puede convertir una reparación importante en una renovación completa del techo. La Sección 706.1.1 del Código de Construcción de Florida, Edificios Existentes, establece que no se puede reparar, reemplazar o recubrir más del 25 por ciento de la superficie total del techo o de la sección del techo en un período de 12 meses.
Por encima de ese porcentaje, la cubierta del tejado, ya sea en su totalidad o en una sección específica, debe ser reemplazada o renovada para cumplir con la normativa vigente. La norma contabiliza todos los trabajos de reparación, reemplazo y renovación realizados durante ese período.
Hay una excepción importante en la sección 553.844(5) de los Estatutos de Florida.
Si el techo o la sección del techo se construyó, reparó o reemplazó de acuerdo con el Código de Construcción de Florida de 2007 o una edición posterior, solo la parte que se esté reparando, reemplazando o renovando debe cumplir con el código vigente, incluso cuando represente el 25 por ciento o más.
Los gobiernos locales no pueden modificar esa excepción mediante ordenanza. La misma regla y excepción también aparecen en la sección de techos del código para la Zona de Huracanes de Alta Velocidad, que abarca los condados de Broward y Miami-Dade.
En la práctica, verifique bajo qué edición del código se emitió su permiso de techado. Un permiso antiguo, sumado a que se haya trabajado en más de una cuarta parte del techo, puede significar que el presupuesto de reparación se convierta en un presupuesto de reemplazo, así que pregunte al techador qué normativa se aplica a su techo.
Qué preguntas hacer antes de reemplazar un techo en el sur de Florida
En Florida, el reemplazo de un techo es un trabajo permitido. Todos los proyectos de mejoras para el hogar en EE. UU. están permitidos, y el techo nuevo debe cumplir con el Código de Construcción de Florida vigente para dicho permiso. Antes de firmar, pídale al techador que responda por escrito a los siguientes puntos:
- ¿Se retirará el techo antiguo hasta la cubierta o se recuperará el existente? ¿Y por qué?
- ¿Cómo se fijará la cubierta y qué barrera impermeable secundaria se colocará debajo del nuevo revestimiento?
- ¿Qué tapajuntas, remates metálicos y rejillas de ventilación se sustituirán?
- ¿Cuál es el número de aprobación del producto en Florida para el sistema de techado?
- ¿Cómo se manipularán los paneles solares u otros equipos instalados en el tejado durante las obras?
- ¿Quién programa las inspecciones de permisos y qué documentación recibirá al final?
Conserve el permiso y los registros del techador para su aseguradora. La cubierta del techo y la fijación de la terraza son elementos del formulario de mitigación de viento de Florida, como indica nuestra guía. Mejoras en el hogar que pueden reducir su seguro explica.
Es posible que los propietarios de viviendas que cumplan con los requisitos puedan acceder a financiamiento a través de proveedores externos independientes. Los términos, la elegibilidad y la disponibilidad dependen del programa y la ubicación. Consulte nuestra Opciones de financiación para la sustitución de un tejado.
Si la protección contra tormentas para sus ventanas también está en su lista, vea Las ventanas de impacto ES Windows que instalamos junto con sus planes de techado.
Preguntas frecuentes de los propietarios sobre la sustitución de tejados
¿Quién puede realizar la inspección del tejado que me pide mi aseguradora?
Según la sección 627.7011, el inspector debe estar aprobado por su aseguradora. La ley enumera a los inspectores de viviendas con licencia, los inspectores de códigos de construcción certificados, los contratistas generales, de construcción, residenciales o de techos con licencia, los ingenieros profesionales, los arquitectos y otros profesionales que su aseguradora reconoce como calificados. Consulte con su aseguradora qué inspectores acepta.
¿Un techo de 20 años se considera automáticamente demasiado viejo en Florida?
No. Según la sección 627.7011, la antigüedad por sí sola no es determinante. Una vez que un techo tiene 15 años, su aseguradora solo puede exigir un techo nuevo después de permitirle obtener una inspección de un inspector aprobado por la compañía.
Si la inspección revela que le quedan 5 años o más de vida útil, la antigüedad por sí sola no puede ser motivo de rechazo. La aseguradora aún puede tomar medidas en función del estado del tejado.
Siguiente paso: Compare los precios de ambas opciones antes de decidir.
Si su techo presenta una señal en un solo lugar, comience con una reparación. Si presenta dos o más señales, una carta de la aseguradora o cualquier daño en la cubierta, obtenga un precio de reemplazo junto con el precio de reparación y verifique la fecha de su permiso con la regla del 25 por ciento.
USA Home Improvement cuenta con licencia (CGC1526707) y seguro, y ha prestado sus servicios a propietarios de viviendas en Florida durante más de 15 años.
Solicite un presupuesto gratuito para su techo. o llame al (877) 554-6373.
